Erfpacht betaal je voor het gebruik van de grond waarop de woning is gebouwd. Met andere woorden: de woning is van jou maar de grond is van een andere partij, meestal de gemeente. In Utrecht zijn er nog vele woningen met erfpacht.

Koop je een huis in Utrecht waarop erfpacht rust, dan heb je de keuze: de erfpacht afkopen voor langere termijn, meestal 50 jaar, of een jaarlijkse betaling van de canon. Vanaf 1 oktober komt er een mogelijkheid bij, nl. de erfpacht eeuwigdurend afkopen. Bij deze optie betaal je een jaarlijkse canon voor gebruik van de grond of kun je de canon voor eens en altijd afkopen.

Van voortdurend naar eeuwigdurend

Bij vele woningen in Utrecht is er sprake van voortdurende erfpacht. Om de 50 of 75 jaar wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de dan actuele marktwaarde van de woning. Aan het einde van het tijdvak is de kans groot dat deze waarde is toegenomen en de canon dus ook omhoog gaat. Met een stijging van de maandelijkse woonlasten als gevolg. Eeuwigdurende erfpacht kent geen tijdvakken. Bij de overstap zal de canon nog 1 keer worden aangepast en staat dan voor altijd vast, tenzij je iets verandert aan je woning. Wel wordt de canon jaarlijks geïndexeerd met de werkelijke inflatie.

Erfpacht en hypotheek

Bij het bepalen van je maximale hypotheek bekijkt de hypotheekverstrekker zowel je inkomsten als de uitgavenstroom. Bij een canon dat voor eeuwig is vastgesteld zijn er geen terugkerende uitgaven en heeft dit geen invloed op je maximale hypotheek. Een erfpachtcanon waarvan het tijdvak bijna verstrijkt of een jaarlijkse erfpachtvergoeding, hebben wel invloed op het leenbedrag.

Niet alleen voor je eigen portemonnee kan het de moeite waard zijn om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Een vast erfpachtbedrag, middels jaarlijkse betaling danwel ineens afgekocht, kan je huis ook extra interessant maken voor potentiële kopers. Of erfpacht afkopen in jouw situatie aantrekkelijk is en wat dan verstandig is om te doen, is deels afhankelijk van het financiële kostenplaatje, maar ook wat voor woonwensen en andere financiële doelen er zijn.

Erfpachtcanon en overige aftrekposten in regeerakkoord Rutte III

Een van de hervormingen die het kabinet heeft aangekondigd, is de beperking van de aftrekposten. Vanaf 2020 wordt het tarief waartegen aftrekposten aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting, gelijkgetrokken met het dan geldende aftrektarief van de hypotheekrente, wat in 2020 ligt op 46%. Vervolgens wordt dit tarief met 3%-punt per jaar afgebouwd tot het basistarief van 36,93%.

De beperking van de aftrek treft ook mensen die maandelijks of jaarlijks een bedrag aan erfpachtcanon betalen. Een periodieke betaling van de erfpacht is namelijk aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting. In de toekomst gaan zij minder belastingvoordeel genieten en stijgen de netto woonlasten. Wat uiteindelijk het effect is op de portemonnee, hangt af van het inkomen en welke andere fiscale maatregelen de overheid gaat nemen.

Heb je een woning op erfpacht? Dan doe je er goed aan om de woonlasten eens onder de loep te nemen en te laten narekenen of erfpacht afkopen, dan wel een hypotheekwijziging voordelig is.